نکات ضروری درباره شرایط و زمان تحویل ملک به خریدار
شرایط و زمان تحویل ملک به خریدار
برای خرید ملک ( آپارتمان – ویلایی و …) حتما به این نکات توجه نمایید.
از گذشته تا کنون نیاز به سرپناهی برای زندگی، جز نیازهای اصلی بشر به شمار می رود؛ خانه در اشکال و اندازههاي مختلف و با توجه به سلیقه و بودجه هر فرد، بهترین سرپناه برای افراد یک جامعه است. دراین میان خرید آپارتمان متداولترین روش برای خانهدار شدن محسوب میشود.
طبق معمول افراد از طریق اجاره، خرید، رهن، ساخت و یا بصورت موروثی صاحب مسکن میشوند. دراین میان خرید آپارتمان متداولترین روش برای خانهدار شدن محسوب می شود.
برای خرید خانه مسکونی دو راه پیش رو هر کسی است:
به صورت نقدی
بصورت استفاده از اوراق و وام
پس از انتخاب یکی از دو راه مطرح شده در بالا، خریدار باید نکاتی هم چون قیمت خانه و مکان قرارگیری ان؛ آیندهنگری درباره محل اقامت، سن ملک و… رابه دقت بررسی کند تا بتواند بهترین تصمیم را برای خرید آپارتمان در تهران اتخاذ کند.
زمانی که شخصی ملک موردنظر را «آپارتمان- خانه- ویلا و…» خریداری میکند، یعنی مراحلی چون جستوجو، یافتن ملک مناسب، توافق طرفین، نوشتن مبایعهنامه، پرداخت ودر آخر تحویل ملک را پشت سر گذاشته است.
بسیار اتفاق افتاده که هموطنان، بعلت عدم آگاهی کافی از حق و حقوق خود بعد از خرید آپارتمان یا خرید خانه با دردسرهای زیادی مواجه شدهاند. دراین مقاله سعی شده گوشهاي از قوانین مربوط به تحویل ملک به خریدار را بررسی کرده و نتیجه ان بیان شود.
تحویل ملک به خریدار تحت چه شرایطی امکان پذیر است؟
زمانی که شخصی کلیه مراحل ذیل را یکبهیک انجام دهد فروشنده موظف است ملک مذکور رابه خریدار تسلیم کند.
1- مراجعه به مشاور املاک مطمئن جهت خرید آپارتمان
2- انجام توافقات لازم با فروشنده و مشاور املاک جهت تعیین نحوه پرداخت
3- تسلیم وجه پیشپرداخت
4- تعیین حق فسخ معامله
5- تعیین زمان محضر
6- تعیین زمان تحویل
7- تعیین میزان پرداخت 3 مرحله «قولنامه- محضر- هنگام تخلیه»
8- دریافت کد اقتصادی
9- پرداخت حقالزحمه مشاور املاک
با انجام این 9 مرحله کار خریدار و فروشنده به اتمام رسیده و حالا زمان تحویل ملک به خریدار است.
تحویل ملک یا تسلیم ملک به خریدار جز ارکان اصلی خرید آپارتمان و یا هر ملک دیگری در قرارداد است. طبق ماده 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری بهنحویکه متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع»؛ به بیان سادهتر، ماده 367 یعنی این که، تسلیم زمانی صورت می گیرد که خریدار بتواند بنا بر میل خود از ملک استفاده کند.
در بسیاری موارد مشاهده شده است مالک از تحویل ملک به خریدار سر باز میزند که دراین زمان خریدار می تواند از طریق مراجع قانونی ملک خودرا تحویل بگیرد.
طبق ماده 338 و 362 قانون مدنی آثار بیعی که صحیح واقع شده باشد از قرار ذیل است:
1- بهمجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
2- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
3- عقد بیع بایع رابه تسلیم مبیع ملزم مي نماید.
4- عقد بیع مشتری رابه تادیه ثمن ملزم میکند.
برای خرید آپارتمان مسکونی و هر نوع ملک دیگر، چنانچه فروشنده تحت هر عنوانی ملک معاملهشده را در زمان مقرر به خریدار تحویل ندهد، فروشنده موظف است مبلغی رابهعنوان خسارت تاخیر به خریدار پرداخت کند.
این مبلغ باید با توافق طرفین در قالب روز و یا ماه در قرارداد ذکر میشود. بهطور مثال فروشنده متعهد میشود به ازا هر یک روز تاخیر در تحویل ملک به خریدار، مبلغ 50 هزار تومان جریمه بپردازد «طبق ماده 230 قانون مدنی».
نکته مهم در تحویل ملک به خریدار
در زمان خرید آپارتمان و خرید خانه تا وقتی که 90 درصد از ثمن معامله که ممکن است به صورت چک و یا نقد باشد پرداخت نشود، مالک نباید ملک را در اختیار خریدار قرار دهد.
اگر در پرداختهاي مربوط به خرید آپارتمان از چک استفاده می شود، باید در متن چک به عدد قرارداد و عدد پلاک ثبتی اشاره شود. چک باید فاقد قلمخوردگی باشد و حتماً باید در قرارداد ذکر شود که چنانچه هر یک از چکها قابل وصول نباشند، معامله بهطور کل فسخ و وجه التزام بهطرف مقابل پرداخت شود؛ این مبلغ بهعنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذشده و بهطرف دیگر پرداخت می شود.
مدارک لازم برای اقامه دعوی الزام به تحویل ملک به خریدار در خرید آپارتمان و ملک
1- اصل و کپی قرارداد معامله بیع
2- پایان کار بیع موضوع دعوی
3- گواهی دفترخانه ثبتاسناد رسمی
4- دلیل پرداخت ثبتی
5- برگه استعلام ثبت املاک
6- صورتمجلس تفکیکی
