گزارش جدید دولت دوازدهم برای 8 چالش بخش مسکن

گزارش دولت دوازدهم برای 8 چالش بخش مسکن

با وجود ناقصی هاي دولت یازدهم این دولت با شروع کار در دولت دوازدهم گزارشی برای نرخ و چالش بخش مسکن و ساختمان ارائه نمود 
مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری درمورد پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان میدهد «رکود دو طرفه» در مسکن – عرضه و تقاضا- و همینطور اقدامات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام اصلی فعالان بازار ملک طی 4 سال جدید بوده هست. این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش‌هاي کهنه بخش مسکن، برای برون‌رفت از وضع موجود، 10 برنامه راهبردی معرفی کرده که مهم ترین انها «ایجاد انعطاف‌ در تسهیلات و راه‌اندازی لیزینگ» هست.

مرکز بررسی‌‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری، با مرور آن چه در دوره‌هاي قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، لیست برنامه‌هاي راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش 50 صفحه‌اي این مرکز که بخشی از آلبوم گزارش‌هاي مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال‌هاي 92 تا 95» را تشکیل داده هست، نشان میدهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل‌انتظار به «ابهامات و پرسش‌‌هاي مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب‌نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست‌هاي موجود و همینطور «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته‌شده طی 4 سال جدید، برنامه‌هاي لازم‌الاجرا را در 4 سال آینده معرفی کرده هست.

بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه‌ها، نهادها و سازمان‌هاي دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه‌هاي گوناگون بخش مسکن از جمله سیاست‌گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری‌ وظیفه‌ دارند نسبت به فراهم کردن اساس اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند.

گزارش مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری قبل از پرداختن به برنامه‌هاي راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درمورد «رکود دوطرفه»، «محرک‌هاي کم‌اثر»، «کندسازی در بافت‌فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن‌مهر» و «وعده اجرای مسکن‌اجتماعی» پاسخ داده هست. در این بررسی همینطور 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان لیست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و تولید مسکن با هدف «تسهیل صاحب‌منزل شدن منزل‌اولی‌ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه‌نشینی» اعلام شده هست.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک پرسش طی همۀ سال‌هاي فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده هست.

مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری، رکود تولید و ساز طی 4 سال قبل را ناشی از سه عامل شکل‌دهنده سونامی ساختمانی در سال‌هاي 89 تا 92 عنوان می کند که پیامد آن، در سال‌هاي اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار تولید مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس‌ها و فروش به مرور در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی تولید و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل‌دقت منابع مالی بخش‌خصوصی و تعداد زیادی از نهادها و بانک‌ها به بازار سرمایه‌گذاری ملکی در سال‌هاي سرکوب مالی «بحبوحه کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال‌هاي 91 و 92»، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به تولید‌وساز «مسکن مهر» و همینطور فروش تراکم مازاد توسط شهرداری‌ها» می داند که آلبوم این سه عامل باعث شد تولید و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود.

تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد منزل‌هاي خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد. در این میان به‌علت ممنوعیت به‌روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست‌کم 5 سال منتهی به سال 92 و همینطور کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال‌هاي جدید، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد.

مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به نخستین نقطه تاریک بازار مسکن، درمورد دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح هست، این‌طور پاسخ می دهد: بعضی اقدمات 4 سال قبل در حوزه فراهم سازی مالی مسکن، همچون راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه‌مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.

در این گزارش، علت طولانی‌شدن فرآیند تولید و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه‌ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه‌هاي مسکن مهر به فراهم سازی زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده هست و درمورد تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌هاي فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت‌هاي بودجه‌اي دولت اشاره شده هست.

دولت دوازدهم برای 8 چالش بخش مسکن

در مقطع فعلی، مطابق بررسی‌هاي انجام‌شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست‌جمهوری، مهم ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام فراهم سازی مالی مسکن» مربوط هست به‌طوری‌که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک‌محور بودن این نظام و همینطور سهم ناچیز بازار سرمایه از فراهم سازی مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز متقاضیان تولید و خرید مسکن شده و گروه‌هاي خارج از دایره وام‌دهی در این بخش را شکل داده هست.

این چالش، طی دست‌کم یک سال جدید به اشکال گوناگون از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن تحت نوان نواقص و نارسایی‌هاي سبد تسهیلات مسکن مطرح شده و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز در فاصله پایان فعالیت دولت یازدهم و شروع رسمی فعالیت دولت دوازدهم، نقشه راه بازار مسکن 1400 را در قالب ماموریت توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن –منزل اولی‌ها، ساکنان بافت فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها- از طریق اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرده بود. دومین چالش اصلی در بخش مسکن از نگاه مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست جمهوری، «موازی کاری، عدم همکاری و ضعف تعامل دستگاه‌هاي بیرونی و درونی مرتبط و مسوول در بخش مسکن» معرفی شده هست.

در حال حاضر متولی بخش مسکن در دولت از چندین معاونت، سازمان و شرکت تشکیل شده که هر یک از انها، مسوولیت راهبری قسمتی از بخش مسکن و شهرسازی را برعهده دارند. برنامه‌ریزی‌هاي پراکنده برای یک بخش، بعضا باعث خنثی‌سازی یکدیگر می شود. به‌عنوان مشابه، در حال حاضر دو شرکت دولتی، برای توسعه درونی و منفصل شهرها، به‌صورت جداگانه برنامه‌ریزی می کنند. یکی شرکت متولی بافت فرسوده و دیگری متولی شهرهای جدید هست. در این میان، نوعی رقابت مخفی در دستیابی به منابع اعتباری برای دو نوع سیاست جمعیتی متضاد –انتقال جمعیت به بیرون شهرهای بزرگ از یکسو و جذاب‌سازی هسته فرسوده شهرها برای جذب جمعیت از سوی دیگر- عملا باعث می شود هدف اصلی و کلان دولت از بابت تعریف مکان هدف برای استقرار جمعیت، مخدوش شود و از آن مهم‌تر، بازدهی تخصیص منابع و اعتبارات محدود، به حداقل برسد.

در گزارش مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری، از «عدم کفایت اراضی مناسب برای عرضه مسکن، کاهش روزافزون جذابیت سکونتی در شهرهای کوچک، حاکمیت چند ساله رکود، عدم تطابق الگوی تولید و تقاضا، گسترش سکونتگاه‌هاي غیررسمی و کیفیت پایین زندگی در شهرهای جدید» بعنوان چالش‌هاي دیگر بخش مسکن پیش روی دولت نام برده شده هست.

وقت اقدام برای اجرای 10 فرمان

گزارش مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست‌جمهوری درمورد نحوه مداخله دولت در بخش مسکن برای حذف نقاط تاریک و رفع چالش‌هاي درون بازار ملک نشان می دهد: 10 فرمان برای دگرگونی مثبت در بخش پرچالش اقتصاد باید طی این دوره به اجرا دربیاید.نخستین فرمان در مسیر هدایت بازار مسکن به فاز رونق، در «انعطاف‌بخشی به سبد تسهیلات مسکن» خلاصه می شود تا انواع «تسهیلات در استطاعت» برای گروه‌هاي گوناگون تقاضا و همینطور سازنده‌ها، وارد بازار شود. برای این منظور، برنامه راهبردی «بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن» طراحی و به متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی توصیه شده هست.

فرمان دوم، «توسعه بازار تسهیلات رهنی» از مسیر «انتشار اوراق رهن ثانویه» به‌منظور «بازیافت منابع نخست تبدیل شده به وام خرید مسکن» را هدف قرار داده هست. در حال حاضر دارایی غیرقابل دسترس بانک عامل بخش مسکن از محل تسهیلات پرداخت شده به خریداران مسکن طی سال‌هاي قبل، حدود 100 هزار میلیارد تومان هست که در فاصله 12 تا 15 سال، در قالب پرداخت اقساط ماهانه، به بانک برمی‌گردد، اما با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، امکان وصول بخش قابل توجهی از این منابع و دارایی‌ها برای بانک فراهم می شود و در نتیجه، قدرت وام‌دهی به بخش مسکن چند برابر خواهد شد. سومین فرمان برای رونق‌بخشی به بازار مسکن، فراهم کردن شرایط خرید ملک برای دهک‌هاي متوسط رو به‌بالا از طریق «راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن» هست.

«پیشگیري از خام فروشی زمین‌هاي دولتی» فرمان چهارم به متولی بخش مسکن هست. برای اجرای این برنامه، لازم هست از ظرفیت بانک‌ عامل بخش مسکن در قالب ارائه خدمات مدیریت دارایی به وزارت راه‌و‌شهرسازی بهره گرفته شود تا از محل انتشار اوراق بهادار به پشتوانه زمین‌هاي خام دولتی، امکان سرمایه‌گذاری و فراهم سازی زیرساخت‌ها روی این اراضی به‌وجود بیاید و در نتیجه، شرایط برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بدون محروم شدن دولت از ارزش افزوده این اراضی، فراهم شود. «جذب و هدایت شرکت‌هاي برند ساختمانی و توسعه‌گرها به بافت فرسوده» نیز فرمان دیگر قابل اجرا از سوی متولی بخش مسکن هست. توسعه‌گرها قادرند به جای نوسازی تک پلاک، محله‌هاي فرسوده درون شهرها را بازسازی کنند طوری‌که فعالیت این شرکت‌ها صرفا به تولید‌و‌ساز مسکونی محدود نمی شود. «تعیین تکلیف قوانین مشکل‌دار و بازدارنده رونق مسکن» نیز فرمان ششم اصلاحات در بخش مسکن هست.

قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از این قوانین هست که مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست جمهوری توصیه اصلاح آن به نفع رونق را مطرح کرده هست. مهم ترین فرمان به «انسجام‌بخشی به نظام برنامه‌ریزی و یکپارچه‌سازی سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن» برمی‌گردد. در قالب این برنامه راهبردی، لازم هست مراجع سیاست‌گذاری مرتبط با بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، ادغام شوند و برنامه‌ریزی‌ها در این بخش به‌منظور پیشگیری از تصمیمات جزیره‌اي و متقابل، متمرکز شود.

همینطور تعامل حداکثری و همکاری موثر دستگاه‌هاي بیرونی برای فراهم کردن اساس اجرای پیشنهادی مالی متولی بخش مسکن، در قالب این فرمان، لازم‌الاجراست. مرکز بررسی‌هاي استراتژیک ریاست جمهوری در گزارش خود، همینطور بر «اجرای دقیق و منسجم مسکن اجتماعی»، «بازنگری و اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان» و «تطبیق دادن الگوی عرضه با جنس تقاضای مسکن» بعنوان فرامین دیگر برای رفع چالش‌هاي بخش، تاکید کرده هست.