پیگیری رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن
رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن
وقتکشی در رفع دو اشکال بزرگ از سبد تسهیلات خرید مسکن کدخوانی «اسم رمز» مطرح شده در برنامه 4 سال آینده دولت برای بخش مسکن، نشان میدهد متولی این بخش، تلاش برای رفع یک «نقص فنی شناسایی شده در سبد تسهیلات بانکی حوزه مسکن» را هدف قرار داده هست؛
موانع لیزینگ و کاهش اقساط وام خرید چیست؟
به گزارش دنیای اقتصاد، کدخوانی محور برنامههاي عباس آخوندی برای بخش مسکن در دولت دوازدهم، «مسیر دسترسی به رونق» را مشخص کرد. در متن برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، به «تمرکز بر افزایش قدرت خرید منزلاولیها و دهکهاي متوسط» اشاره شده هست
این محور – اسم رمز رونق مسکن- آمادگی بابت شروع دور جدید مذاکرات با سیاستگذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن را نشان میدهد. تسهیلات موجود – محصول دور اول مذاکرات در دولت یازدهم – دو نقص دارد که شامل «خلأ تسهیلات لیزینگ» و «خارج از استطاعت بخشی از منزلاولیها به لحاظ مبلغ قسط» هست.
محور سیاستهاي بخش مسکن در برنامه عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهای فراهم سازی مالی تقاضای مصرفی» پایهریزی شده تا دامنه بهرهگیری از تسهیلاتی که طی 4 سال قبل برای تقویت توان خرید مسکن زوجها و منزلاولیها وارد بازار شد، در استطاعت طیف بیشتری از جامعه هدف قرار بگیرد. بررسیهاي «دنیای اقتصاد» نشان میدهد: سبد تسهیلات خرید مسکن که به دو شکل «وامهاي نیازمند سپردهگذاری «صندوق یکم»» و «وامهاي زودپرداخت «اوراق حساب ممتاز»»، امکان مالی برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد می کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه هست.
اگر چه سبد فعلی تسهیلات مسکن تحت تاثیر افزایش سقف مبلغ وامها در دولت یازدهم، توانست تا حدودی بر بازار ملک به شکل مهار تشدید رکود معاملات و هدایت بازار به فاز پیشرونق، اثرگذار شود اما در مقطع کنونی «جای خالی تسهیلات لیزینگ در سبد» و همینطور «ناهماهنگی قسط تسهیلات با توان بازپرداخت گروهی از متقاضیان وامهاي اوراق و یکم»، باعث «درجا زدن» بازار خرید و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات هست. معاملات خرید آپارتمان در تهران سال قبل بهطور متوسط حدود 5 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت اما در حال حاضر، عدم برقراری ارتباط بین تسهیلات فعلی و تقاضای موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده هست.
ظاهر آن چه آخوندی برای 4 سال آینده در حوزه مسکن، تدارک دیده، ممکن هست از نگاه بعضی ناظران، «کمرمق» ارزیابی شود اما در قالب محور اصلی برنامههاي این انتخاب مدنظر رئیسجمهوری برای پست وزارت راه و شهرسازی، قرار هست تسهیلاتی که در دولت اول روحانی برای تقویت قدرت خرید مسکن جامعه مصرفی، به بازار آمد، در دولت دوم روحانی، از بابت «تبدیل به وام در استطاعت برای قشر بیشتری از تقاضای مصرفی»، رفع نقص شود.
وزارت راه و شهرسازی در این دوره بنا دارد موضوع مذاکرات سریالی با سیاستگذار پولی را به «افزایش طول دوره بازپرداخت» با هدف کاهش حداقل 10 درصدی و در حالت بهینه، 23 درصدی مبلغ اقساط تسهیلات خرید مسکن، اختصاص دهد. در دولت قبل، حداقل یک سال مذاکره در این سطح، باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 94، نسبت به سال 92، افزایش یابد و 4 برابر شود، سپس در سال 95 نیز برای زوجها 8 برابر سال 92 شود.
رفع اشکال مربوط به جای خالی «تسهیلات لیزینگ» که وقتکشی در پرداخت آن صورت گرفته نیز در دستور کار هست. این تسهیلات، تقاضای مصرفی دهکهاي متوسط رو به بالا را به تقاضای موثر و قطعی تبدیل می کند طوریكه پیامد مثبت آن به علت جابهجایی این گروه از تقاضا در بازار از منزلهاي کوچک به منزلهاي متراژ متوسط، افزایش عرضه آپارتمانهاي مخصوص منزلاولیها و در نتیجه شکلگیری رونق غیرتورمی معاملات خواهد بود.
بررسیها نشان میدهد، «تقویت بازار تسهیلات رهنی» یکی از مهم ترین برنامههاي کلیدی ذکر شده در اولویتهاي کاری آخوندی برای چهار سال آینده بخش مسکن هست که براساس تجربه کشور های پیشرفته و پیروز جهان در عرصه توانمندسازی مالی متقاضیان مصرفی مسکن، بهعنوان یکی از مهم ترین راهکارهای رونق بخشی به بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته هست.
ایندرحالی هست که هماکنون حجم و ابعاد بازار تسهیلات رهنی در کشور در مقایسه با کشور های توسعه یافته بسیار پایین و ناچیز هست؛ کشور های پیشرفته جهان هماکنون با پشتوانه قدمت و قدرت بازار رهن نخست، پیروز به استقرار «بازار رهن ثانویه» به منظور «ایجاد منابع جدید» از محل «تنزیل تعهدات بلندمدت وامگیرندگان» برای «پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن» شدهاند
درحالی که در ایران تاکنون تنها در یک مرحله بازار رهن ثانویه راهاندازی شده هست. با راهاندازی بازار رهن ثانویه بانک عامل بخش مسکن تعهدات وامگیرندهها را به یک نهاد مالی واگذار میکند و از طریق تنزیل این تعهدات، امکان دسترسی به منابع جدید به منظور پرداخت تسهیلات جدید به متقاضیان جدید فراهم میشود.
پیگیری رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کدخوانی «اسم رمز» مطرح شده در برنامه 4 سال آینده دولت برای بخش مسکن، نشان میدهد متولی این بخش، تلاش برای رفع یک «نقص فنی شناسایی شده در سبد تسهیلات بانکی حوزه مسکن» را هدف قرار داده هست؛
رفع نقص از سبد تسهیلات بانکی بخش مسکن درحالی به محتوای مخفی برنامههاي 12 محوری آخوندی در حوزه مسکن وشهرسازی تبدیل شده هست که طی چهار سال جدید، با پیگیریهاي صورت گرفته این سبد متنوع طراحی و رونمایی شد و هماکنون از سوی بخشی از متقاضیان منزلاولی و سایر متقاضیان خرید مسکن متعلق به دهکهاي درآمدی متوسط، در حال بهرهگیری هست.
آخوندی که پیش از این نیز در جمع مدیران و کارشناسان بخش مسکن و همینطور مقامات بانکی رفع نقص از سبد تسهیلات برای خریداران مسکن را از مهم ترین اهداف آتی متولی بخش مسکن عنوان کرده بود این بار با هدف «تطابقبخشی تسهیلات با شرایط وامگیرندهها» و تبدیل تسهیلات فعلی خرید مسکن به «وامهاي در استطاعت برای بخش زیاد متقاضیان مصرفی»، این موضوع را بهعنوان یکی از محورهای اصلی سیاستگذاری در حوزه مسکن مورد تاکید قرار داده هست.
هماکنون به واسطه طولانی بودن دوره سپردهگذاری برای برخورداری از تسهیلات صندوق «یکم»و همینطور «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه این تسهیلات» برای منزلاولیها، عملا بخشی از این گروه از متقاضیان قادر به بهرهگیری از تسهیلات فعلی نیستند. درحالحاضر مدت زمان بازپرداخت تسهیلات برای منزلاولیها به گونهاي هست که پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات در استطاعت همۀ منزلاولیها یا سایر متقاضیان خرید مسکن نیست؛
در تهران اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی منزلاولیها، هماکنون یک میلیون و730 هزار تومان و اقساط وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی از محل «اوراق» نیز ماهانه حدود یک میلیون تومان هست. محتوای نامرئی برنامههاي ارائه شده از سوی آخوندی نشان می دهد قرار هست
همانگونه که طی چهارسال قبل، وزارت راهوشهرسازی بهعنوان متولی بخش مسکن با همراهی بانک مرکزی بهعنوان سیاستگذار پولی و بانک عامل بخش مسکن پیروز به ایجاد سبد متنوع تسهیلات بانکی خرید و تولید مسکن از طریق افزایش 8برابری سقف تسهیلات نسبت به سال 92 شد، طی چهار سال پیشرو، پیگیر رفع نقص موجود در سبد تسهیلات شود.
«کاهش طول دوره سپردهگذاری»، «افزایش مدت زمان بازپرداخت وام» و در نهایت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات» اقداماتی هست که در مقطع زمانی فعلی از سوی سیاستگذار بخش مسکن برای رفع یکی از دو نقص موجود در سبد فعلی وام مسکن مورد تمرکز قرار گرفته هست.
هماکنون دوره بازپرداخت تسهیلات منزلاولیها از محل صندوق پس انداز یکم وهمچنین تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، 12 سال هست که متولی بخش مسکن در تلاش هست این دوره زمانی را حداقل به 15 سال و در شکل ترجیحی به 20 سال افزایش دهد.
در صورت عملیاتی شدن این سیاست، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی منزلاولیها به یک میلیون و529 هزار تومان در شرایط بازپرداخت 15 ساله تعدیل میشود؛ این در حالی هست که در شرایط تغییر دوره بازپرداخت به 20 سال، اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی منزلاولیهاي پایتخت، یک میلیون و 338 هزار تومان خواهد شد.
مانع رفع نقص وام مسکن کجاست؟
با این حال، بررسیهاي «دنیای اقتصاد» نشان میدهد برنامه جدید سیاستگذار بخش مسکن برای رفع نقص فنی از سبد تسهیلات بانکی، با یک مانع روبهرو هست که رفع این مانع در کمترین زمان ممکن یکی از موضوعاتی هست که باید از سوی متولی بخش مسکن وسیاستگذار پولی، دنبال شود.
بانک عامل بخش مسکن هماکنون برای تغییر و تعدیل طول دوره سپردهگذاری در صندوق پسانداز یکم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، با چالش «رعایت تعادل منابع ومصارف» روبهروست؛ براساس ضوابط نظام بانکی و تاکید سیاستگذار پولی، بانکها برای تسهیلاتدهی باید حتما تعادل بین منابع ومصارف را رعایت کنند تا به واسطه از بین رفتن این تعادل، دچار مشکل نشوند.
محاسبات بانکی نشان میدهد برای رفع این مانع لازم هست منابع پشتیبان صندوق پسانداز یکم«منبع فراهم سازیکننده تسهیلات منزلاولیها» وحساب ممتاز«حساب پشتوانه تسهیلات بدون سپرده»، تقویت شود. هماکنون منابع ومصارف صندوق یکم مسکن در مرز ورود به «اوضاع عدم تعادل» قرار دارد که مهمترین علت آن «افزایش برنامهریزی نشده استقبال منزلاولیها برای ثبتنام در این صندوق» هست؛
درحالیکه ظرفیت صندوق یکم سالانه کمتر از 90 هزار نفر تعریف شده هست، طی یک سال قبل حدود 150 هزار نفر در این صندوق ثبتنام کردند و میزان افتتاح حساب ماهانه نیز از حدود 12 تا 13 هزار نفر در ماههاي قبل به نزدیک 15 هزار ثبتنام در ماههاي جدید رسیده که در صورت ادامه این روند حجم ثبتنام سالانه از 150 هزار متقاضی فراتر میرود.
در صورت افزایش جذابیت این تسهیلات به واسطه کاهش طول دوره سپردهگذاری و کاهش اقساط ماهانه به دنبال افزایش طول دوره بازپرداخت، بهطور قطع استقبال از صندوق یکم بازهم اکثر میشود و شکاف بین «تعهد صندوق» و «ظرفیت صندوق» اکثر خواهد شد و این احتمال قوی وجود دارد که صندوق یکم با مشکل «عدم تعادل منابع ومصارف» مواجه شود.
حجم ثبتنام منزلاولیها در صندوق پسانداز مسکن یکم در سال اول راهاندازی صندوق«94» بهطور متوسط ماهانه 3 هزار نفر بود؛ این حجم در سال 95 به ماهانه حدود 12 تا 13 هزار نفر رسید و در ماههاي جدید، به رکورد حدود 15 هزار ثبتنام نیز رسیده هست.
دو راهکار فراگیر شدن وام مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان مالی مسکن دو راهکار کلیدی برای «تقویت سریع منابع پشتیبان تسهیلات مسکن» را توصیه می کنند، یکی از این راهکارها «اجرای سریع مرحله دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن» هست.
سال قبل در حالی افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن مصوب شد که تاکنون تنها 5 هزار میلیارد تومان از آن در قالب تسویه بخشی از بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل افزایش سرمایه بانک مسکن مربوط به سهم دولت اختصاص یافته هست.
این در حالی هست که اجرای سریع بخش دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، می تواند توان بانک را برای پرداخت تسهیلات تقویت کند، طوریكه مطابق با برآوردها با افزایش 5 هزار میلیارد تومان دیگر سرمایه بانک مسکن، ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم سالانه از 100 هزار فقره تسهیلات افزایش مییابد.
اوایل سال با افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در فاز اول اجرای تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، ظرفیت صندوق پسانداز مسکن یکم از زیر 90 هزار نفر متقاضی، به حدود 95 هزار نفر در سال افزایش یافت. راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن برای «تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» هست.
به گزارش «دنیای اقتصاد» همین حالا ماهانه حدود 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز میشود که این منابع فعلا به مدت 10 سال برای فراهم سازی منابع کمکی صندوق یکم و تکمیل نیمهتمامهاي مسکن مهر استمهال شده هست و در مدت 10 سال نیز باید بهصورت اقساطی به بانک مرکزی برگردانده شود.
با دقت به این که منابع حاصل از افزایش سرمایه بانک با اتکا به خط اعتباری مسکن مهر، پول تازه و جریان نقد مالی محسوب میشود و افزایش سرمایه کاغذی از بابت تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی بهحساب نمی آید، این راهکار موثرتر از راهکار اول هست و می تواند قدرت تسهیلاتدهی بانک عامل بخش مسکن را چندین برابر شرایط فعلی افزایش دهد.
به این ترتیب، محور ذکر شده در برنامه 12 گانه آخوندی برای حوزه راه وشهرسازی، درخصوص توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن، در واقع ادامه همان تاکیدی هست که وی نیمه تیرماه امسال در جمع کارشناسان و مدیران بانکعامل بخش مسکن در تشریح نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400 مطرح کرد.
آخوندی در آن زمان با اشاره به ضرورت تبدیل تسهیلات فعلی مسکن به «وامهاي در استطاعت همۀ متقاضیان مصرفی مسکن»، تاکید کرد برای تحقق این موضوع کلیدی و مهم دو ابزار نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانکعامل بخش مسکن قرار دارد که می توان با تعدیل انها بخش بیشتری از متقاضیان مصرفی مسکن را از محل تسهیلات بانکی توانمندسازی کرد.
بنا بر تاکید وزیر راه وشهرسازی هماکنون سه گروه متقاضیان مسکن شامل منزلاولیها، ساکنان بافتهاي فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونتگاههاي غیررسمی کانون اصلی تقاضای مسکن را تشکیل می دهند که اولویت توانمندسازی متقاضیان مسکن نیز باید متناسب با شرایط این سه گروه تعریف شود.
اخباراقتصادی,خبرهای اقتصادی,بازار مسکن
