تحقق پیش بینی رونق مسکن
تحقق پیش بینی رونق مسکن
با وجود مشکلات پیش روی بای رونق مسکن و نبود تقاضا در بازار مسکن به دوره پیش رونق خود نزدیک می‌شود، کارشناسان معتقدند مسکن التهاب در بازار اجاره، نزدیک شدن قیمت مسکن به تورم و افزایش نسبی تقاضای خرید مسکن در استطاعت نشان می دهد الان بخش مسکن آمادگی ورود به دوره رونق را پیدا کرده هست.
به گزارش تالاب : شواهد و قرائن نشان می دهد بازار مسکن تحت تاثیر سه عامل در حال ورود به دوران پیش رونق هست که نشانه هاي آن در دو بخش اجاره بها و قیمت مسکن بروز یافته هست. بررسیهای می داني حاکی از آن هست که اجاره بها در تابستان بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق گوناگون شهر تهران افزایش یافته و قیمت مسکن در مردادماه رشد ۶.۲ درصدی را نسبت به ماه نمونه سال قبل تجربه کرده که تنها ۱.۵ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد.
پیش بینی رونق مسکن در حال تحقق
به دنبال پیش بینی ایسنا در سال قبل مبنی بر این که دوره رکود مسکن در حال تکمیل هست تحرکات دو سمت عرضه و تقاضا این گزاره را تایید میکند. از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می دهد دوره‌هاي رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌هاي رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که این اتفاق با دقت به انتخابات ریاست جمهوری مقداری به تاخیر افتاد.
تغییر رفتار سمت عرضه مسکن
بعد از آنکه عنوان شد به علت مازاد عرضه در بخش منزل هاي لوکس، این حوزه با کسادی مواجه شده، سرمایه گذاران مسکن از ابتدای سال جاری رویکرد خود را تغییر دادند که رشد ۵۶ درصدی صدور پروانه هاي ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران موید این موضوع هست. همینطور در تیرماه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ بعنوان در بردارنده بیشترین منزل هاي فرسوده بیشترین افزایش را نسبت به سایر مناطق داشت و به رشد ۱۳ درصدی در مقایسه با مدت نمونه سال قبل رسید.
با این که رشد ۳۶.۶ درصدی پروانه ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به مدت نمونه سال قبل از آن در بهار سال جاری دچار افت شد و به اوضاع منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت و ساز در منطقه ۱۲ بودیم که صدور پروانه هاي ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت نمونه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می دهد تمایل برای سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با دقت به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته هست. اتفاقی که در روزهای جدید با ارایه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود هشت درصد برای ساخت و ساز در بافت فرسوده از طریق سپرده گذاری همراه شده هست. در روزهای جدید ۱۰۰۰میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌هاي فرسوده محسوب می‌شود.
التهاب در بازار اجاره
بررسی ادواری رونق و رکود مسکن نشان می دهد ورود به دوره رونق، ابتدا اثر خود را از بازار اجاره بروز می دهد. الان نرخ اجاره بها بر زمینه موقعیت و میزان تقاضا بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق گوناگون شهر تهران افزایش یافته که ناشی از پر شدن حجم تقاضا در این بازار هست.
از سوی دیگر زمزمه هاي کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد در هفته هاي جدید که نهایتا از دو روز قبل اجرایی شده بر روی بازار اجاره تاثیرگذار بوده هست. همین حالا اغلب مالکان ترجیح می‌دهند به جای ودیعه، اجاره بها دریافت کنند و همین موضوع منجر به فشار به مستاجران شده هست.
رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش آپارتمانهای قدیمی
بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج ماهه اولیه سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال هست که می تواند ناشی از تجهیز زوجهای منزل اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. با وجودی که از دو سال قبل تا کنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می تواند به بازار واحدهای قدیمی ساز برسد.
این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش بینی نشده بازار مسکن تهران هست و می تواند افق پیش روی سرمایه گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می دهد با این که تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز هست، حباب قیمت مسکن بعنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل میکند. با این حال انبوه سازان میتوانند با ساخت واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.
مشتریان منزل اولی میتوانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر پیروز به دریافت وام شده اند. لذا تعداد قابل توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.
نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم
بازار مسکن الان به علت نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود هست و تا زمانی که عرضه‌هاي قبلی واحدهای مسکونی در بازار «که در اثر رونق سال‌هاي ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته هست» با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال چندان رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال قبل «۱۳۹۵» تا نیمه ابتدایی سال جاری «۱۳۹۶»، به علت تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن «همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌هاي بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله» و…، سمت تقاضای مصرفی «و تا حدودی سرمایه‌گذاری» کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
جهش قیمت بعید است
با این که مسکن به دوره پیش رونق خود نزدیک می‌شود، کارشناسان معتقدند با دقت به عواملی همچون کاهش مهاجرت، اسکان جمعیت و مازاد ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی در کشور، جهش قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد. حال حسام عقبایی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ معتقد هست: نیمه دوم سال جاری پایان دوره رکود مسکن خواهد بود اما جهش قیمت نخواهیم داشت. پیش بینی من این هست که افزایش قیمت مسکن در حد ۱۰ درصد متناسب با نرخ تورم اتفاق بیفتد.
